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如何解讀一份土地價值評估報告？

2022-11-01浙江眾誠云創資產價格評估有限公司下載文件：暫時沒有下載文件

?　　如何解讀一份土地價值評估報告？最近，公司項目推進補地價，需要開展土地價值評估。按照上海的規定，一是評估機構必須是入庫單位；二是評估由政府部門委托，企業除了提供相關材料、配合現場調查外不得參與其中，整個過程神神秘秘。因此當政府部門審批通過，拿到正式土地價值評估報告時，忍不住要仔細研究一番。

　　一、土地價值評估報告的構成，報告名稱為《**地塊國有土地使用權市場價格評估——為該地塊補辦相關法律手續、補繳地價款提供價格參考》，采用“地塊名稱+評估對象+經濟行為關鍵詞”的模式，未體現土地價值評估報告等字樣，和房地產評估、資產評估的約定不太相符。土地價值評估報告分為摘要、評估對象界定、土地估價結果及其使用和附件4部分，這和傳統的房地產估價報告差異比較大，比如沒有分結果報告和技術報告等，后來查了一下主要是土地價值評估相關規范要求；要素要點和房地產評估基本一致。土地價值評估師考試已經暫停幾年了，據說要和房地產評估考試合并，可能還要在規范等方面進行磨合。

　　二、評估對象的確定和“雙評估”原則，土地價值評估報告中把評估對象界定單獨作為一個部分，這里面很重要一個方面是原土地使用條件和現土地使用條件的對比，是本評估報告的核心，因為評估原則就是按照“雙評估”原則確定地價差額，確認補地價金額。“雙評估”原則是補地價的根本原則。具體到我說的案例就是：增加地下經營性面積前價格和增加地下經營性面積后的價格相減，得出該補的價格。這個邏輯比較難以理解，按照常理不是只要土地價值評估增加部分的價格就可以了嗎？仔細分析是非常有道理的，因為房地產存在外部因素，增加的地下經營性面積價格和整個房地產密不可分。

　　三、土地價值評估時點的確認，補地價中最具爭議的一個點是評估時點。是以原土地出讓時點、原有價格呢？還是按照工規證核發時間（增加面積時點）呢？還是按照規劃驗收時點（面積增加確認時點）呢？由于房地產市場價格不斷上漲，可能評估時點差2年，土地價值評估價格就會高1倍。這也是開發商和政府博弈的重點。同區域有部分開發商就是在這個博弈過程中，將時點越拖越晚，最后不可收拾。2018年，國土資源部辦公廳關于印發《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》明確，土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價期日應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。這為爭議劃上了句號，也讓許多開發商捶胸頓足、后悔不已。

　　四、評估方法的采用，土地價值評估采用了剩余法和成本逼近法，屬于技術規范規定的5種方法范圍，且采用了兩種方法，完全準確。不太明白的是，土地價值評估報告書載明了使用的方法，但是沒有列出具體的計算方法，和之前的房地產或資產評估報告不太一致，不知道是不是因為評估結果是為政府提供參考、不需要和土地價值評估報告使用人交代太多的原因。但是給我帶來了很大困惑，因為財務人員不停地追問。

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