? 土地評(píng)估機(jī)構(gòu)【解密】房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估需要了解的要點(diǎn)！大家好，今天我想給大家分享一下關(guān)于房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的幾個(gè)概念，這幾個(gè)概念統(tǒng)稱(chēng)為價(jià)格評(píng)估要素。所謂價(jià)格評(píng)估要素，通俗點(diǎn)說(shuō)就是一次完整的評(píng)估工作所包含的主要內(nèi)容，具體列表如下：對(duì)于使用估價(jià)報(bào)告的行業(yè)外人士來(lái)講，理解評(píng)估要素里的這些概念，對(duì)于讀懂一篇房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)報(bào)告具有重要幫助。下面，我逐一介紹房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估要素里包括的各個(gè)概念。
1、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)當(dāng)事人主要包括估價(jià)委托人、注冊(cè)評(píng)估師、評(píng)估機(jī)構(gòu)。估估價(jià)委托人俗稱(chēng)客戶(hù)，就是委托評(píng)估機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告的單位或個(gè)人。注冊(cè)評(píng)估師，是指完成具體估價(jià)工作并在估價(jià)報(bào)告上簽字的人員。在估價(jià)報(bào)告上簽字意味著要對(duì)估價(jià)報(bào)告的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。只有通過(guò)國(guó)家統(tǒng)一組織的評(píng)估師的考試并且完成注冊(cè)的人，才有資格在評(píng)估報(bào)告上簽字。評(píng)估規(guī)范要求報(bào)告至少由兩名評(píng)估師簽字。評(píng)估機(jī)構(gòu)，是指承接評(píng)估項(xiàng)目，組織完成估估價(jià)工作，在評(píng)估估價(jià)報(bào)告上蓋章并出評(píng)估報(bào)告的機(jī)構(gòu)。只有評(píng)估估價(jià)機(jī)構(gòu)才能承接評(píng)估項(xiàng)目，任何人不得以個(gè)人名義承接房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估項(xiàng)目。
2、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)目的就是指為什么要委托房地產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行估價(jià)，或者說(shuō)估價(jià)報(bào)告是干什么用的。評(píng)估報(bào)告應(yīng)寫(xiě)明估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途，或估價(jià)是為了滿(mǎn)足估價(jià)委托人的何種需要。
3、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)對(duì)象，就是指需要評(píng)估的房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象是估報(bào)告最基本也是最重要的部分之一。估價(jià)報(bào)告應(yīng)寫(xiě)明估價(jià)對(duì)象的范圍、名稱(chēng)、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等基本情況，否則可能會(huì)估價(jià)對(duì)象不準(zhǔn)確得出不合理的估價(jià)結(jié)果。
4、價(jià)值時(shí)點(diǎn)就是房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)師評(píng)估的是房地產(chǎn)的哪一天的價(jià)值。理論上來(lái)講，價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一樣，估價(jià)結(jié)果就可能會(huì)有所不同。估價(jià)報(bào)告應(yīng)寫(xiě)明估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)的時(shí)間，通常情況下需要寫(xiě)到某一日。
5、價(jià)值類(lèi)型，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)目的相對(duì)應(yīng)的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格的名稱(chēng)、定義和內(nèi)涵，不同的估價(jià)目的對(duì)應(yīng)不同的價(jià)值類(lèi)型。如估價(jià)目的是為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考依據(jù)，則價(jià)值類(lèi)型宜為市場(chǎng)價(jià)值。除了市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型外，還有成本價(jià)值、征收補(bǔ)償價(jià)值、投資價(jià)值等等。如果價(jià)值類(lèi)型選擇錯(cuò)誤，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)結(jié)果不準(zhǔn)確。
6、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)原則指估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)，它是在多年的估價(jià)實(shí)踐中探索和總結(jié)出來(lái)的一般性的規(guī)律。估價(jià)原則主要包括獨(dú)立客觀公正原則、合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則、最高最佳利用原則、謹(jǐn)慎原則。不同估價(jià)目的的估價(jià)，價(jià)值類(lèi)型不同，遵循的估價(jià)原則有所不同。估價(jià)報(bào)告中應(yīng)列明完成本次房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)所采用的估價(jià)原則。
7、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)程序是指完成一項(xiàng)估價(jià)工作要做的所有工作的先后順序，通常來(lái)講，一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完整的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)程序如下：
8、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)依據(jù)是指估價(jià)師在估價(jià)時(shí)所依據(jù)的法律、法規(guī)、規(guī)范、準(zhǔn)則、委托人所提供的資料以及估價(jià)師自己搜集的資料等等。估價(jià)依據(jù)的選擇是否全面、有效，會(huì)對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生一定的影響。
9、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)假設(shè)說(shuō)明了評(píng)估師在估價(jià)過(guò)程中對(duì)于估價(jià)對(duì)象房屋坐落、質(zhì)量、面積、用途、結(jié)構(gòu)、建成年代、權(quán)屬等狀況進(jìn)行了盡職調(diào)查后仍無(wú)法準(zhǔn)確確定的情況進(jìn)行科學(xué)合理的假設(shè)。估價(jià)假設(shè)主要包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)等。做出這些估價(jià)假設(shè)對(duì)于得出科學(xué)合理的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)結(jié)果是必要的，也有助于評(píng)估師規(guī)避不必要的風(fēng)險(xiǎn)，合理地利用估價(jià)假設(shè)是一名合格的評(píng)估師應(yīng)該具備的能力。
10、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)方法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)候選用的方法。不同的估價(jià)目的對(duì)應(yīng)不同的估價(jià)方法，不同的估價(jià)方法得到的估價(jià)結(jié)果不同，因此房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估師在估價(jià)的時(shí)候應(yīng)選擇適當(dāng)?shù)姆椒ā９纼r(jià)中最常用到的方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。通常情況下，如果測(cè)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值有多種方法，則需至少選擇兩種方法進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)兩種估價(jià)方法得到的估價(jià)結(jié)果取加權(quán)平均值，最終得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。當(dāng)然，如果測(cè)算房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值的時(shí)候只有一種方法可以選擇，那么也就只能選擇一種方法了。
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11、房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)結(jié)果就是評(píng)估對(duì)象最終的價(jià)值或價(jià)格是多少，這是評(píng)估估價(jià)報(bào)告最重要的部分。價(jià)結(jié)果通常包含估價(jià)結(jié)果總價(jià)值大寫(xiě)、總價(jià)值小寫(xiě)、幣種等，如果估價(jià)結(jié)果可以用單價(jià)表示，還需要列出單價(jià)。如果委托方需要列出估價(jià)結(jié)果明細(xì)表，則還應(yīng)該包含房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果的明細(xì)表。
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