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房地產估價具有強專業性、高復雜性、多需求性等特點，執業過程中會產生大量的基礎事務和技術工作，但估價又是一件邏輯必須嚴絲合縫的工程，加之現今業務對工作效率的高要求，如何在程序要求下控制風險又兼顧提升工作效率是估價從業者們的共同關注點。本文立意于通過房地產評估機構內部控制的方式規范評估機構運作，把控業務風險的同時提升工作效率，執行有效的內部控制來減少管理層面的風險，堵塞實操程序漏洞和缺陷，提升房地產評估機構運作管理水平。
關鍵詞：房地產 估價機構 內控制度 防范執業風險
如何有效利用機構內部資源，在激烈的競爭中脫穎而出，形成自己的競爭優勢，是國內房地產估價機構的重要課題。高效的運作管理是衡量估價機構優秀與否的重要指標，一套行之有效的內控制度則是高效運作管理的基石。要建立和完善房地產評估機構的內部控制，首先必須了解什么是內部控制，內部控制包括哪些重點和內容以及如何建立內部控制制度。
房地產估價機構作為第三方，目標是為客戶提供優質專業服務，優質專業服務應當是在一套井然有序的內部控制中誕生，而不是散亂無章和粗獷隨意造就的。房地產估價機構內部控制，是指估價機構決策層、管理層和實操層共同實施、旨在合理保證專業優質估價服務這一基本目標的一系列管控活動。
內部控制貫穿于估價機構運營管理的全過程，是高效管理的重要標志。估價機構建立內部控制制度的目的是對估價工作形成一個內部約束機制，該機制管控范圍涵蓋估價程序中業務承接、項目溝通、成果編制等所有工作，并使估價師和估價相關人員能夠自覺遵守該制度，并在規范中發揮主動性和創造力，從而更有效地實現估價機構設定的目標。內部控制是房地產評估機構和評估人員的自律行為，是風險把控和防范、系統管理和控制、管理措施和手段、估價程序和方法的總稱，相互限制各職能部門及從業人員的業務活動，以實現既定的工作目標和風險預防。
完善房地產評估機構的內部控制，是規范評估機構運作行為，有效防范風險的關鍵，也是衡量房地產評估機構運作管理水平的重要標志。有效的內部控制可以從管理層面降低圍繞業務目標產生的風險，防止違規、舞弊等行為，并可從實操層面解決估價程序、方法和技術相關的漏洞并提升工作效率，從而達到優質專業服務這一目標。為實現這一目標，需要有效建立房地產評估機構的內部控制，并提供相應的防范實踐風險和提升效率的措施。
內部控制的目標是為房地產估價機構為市場提供優質專業的估價服務，實現這一目標則需要滿足以下要求：
（一）保證我國的相關法律法規以及行業當中的規范能夠得到有效的執行
估價機構執業過程中遵循國家法律法規和行業技術規范，不僅可以確保自身經營受到法律保護，而且可以確保估價成果的合法性和規范性。
（二）保證把各種風險控制在合適的范圍當中
風險無處不在，而且始終存在。風險控制是房地產評估風險防范的具體目標，也是內部控制的核心目標。將風險控制在適當范圍內，可以保證房地產評估機構實現目標，為穩健發展打下堅實基礎。
（三）有效的確保機構中資產安全、完整及有效使用情況
房地產估價機構中最為寶貴的資產是估價從業人員和、大量的房地產市場信息和估價業務機密，內部控制要是保障估價人員的從業安全的同時，還應整理發掘數據信息內在價值，促進機構健康發展，并自覺保守政府或企業的機密信息，維護客戶利益，提升行業整體信譽和形象。
同時，內部控制可嘗試減少和控制估價機構不必要的成本和費用，有機整合估價機構從業人員工作內容，進一步提升估價效率，發揮人才特長，拓展服務內容，以實現優質服務這一目標。
（四）保證機構中的各項經營活動能夠有秩序地進行
確保機構制定的各項管理政策、制度和措施得到執行、預防和控制，盡早發現各種錯誤和缺陷，及時準確地制定和采取糾正措施，不斷改善管理水平，準時達到并實現運營和管理目標。
子曰“不以規矩，不能成方圓”，內部控制制度設立應當遵循以下原則：
（一）合法性原則
評估機構的內部控制活動必須遵守相關的國家法律法規和公司章程。在建立內部質量控制時，評估機構應仔細分析相關的國家和地方法律法規，以確保內部控制規范和合法。制定的評估程序、方法和標準必須符合國家有關法律法規和行業標準，不得與之相抵觸。
（二）相互牽制原則
一個完整的經濟業務只能在兩個或兩個以上相互制約關系的控制環節之后才能完成。在水平關系中，至少兩個部門或人員彼此獨立，因此該部門或人員的工作由另一個部門或人員進行監督。在垂直關系中，至少兩個或多個環節不從屬于彼此，因此較低級別受較高級別的監督，較高級別受較低級別的約束。評估機構中的每個職位都應進行雙重責任交叉審查，這可以從專業和規范性的實踐行為的角度幫助和改進評估工作，并提高實踐質量。同時，這對于評估者相互學習也很有幫助。為了貫徹這一原則，我們應該避免僅控制錯誤而忽視工作效率的機械實踐，但是我們必須做到兩者相互牽制和相互配合，從而在實現目標前提下完成業務任務，確保質量并提高效率。
（三）崗位責任原則
評價機構在建立內部控制體系時，應根據每個崗位的業務性質和人員要求，賦予操作任務和職責，規定操作程序和處理程序，并明確紀律規定和檢查標準，以便將責、權、利三者有效結合在一起。要求每個人都應有一份全職工作，應該有處理事務的標準，并且應該有對工作的檢查，以設定獎勵和懲罰，以便提高每個人的奉獻精神和責任感，提高工作質量和效率。
（四）系統全面原則
估價機構的內部控制是一個有機的系統。一方面，內部控制的內容應該是全面的，不能遺漏，如果一個環節在業務流程中失控，即使其他環節受到良好控制，也可能會發生風險。另一方面，內部控制的各個部分應相互協調以形成一個有機系統，如果內部控制存在矛盾，執行者將無所適從。
（五）成本效益原則
成本效益原則要求以最小的控制成本獲得最大的控制效果。實施內部控制時，評估機構應權衡內部控制的成本和由此產生的經濟利益。換句話說，內部控制系統應有利于加強機構管理，但不應阻礙機構的業務活動。
（六）重要性原則
重要性原則要求評估機構的內部控制應區分其重要性，并采用不同的控制程序和方法。對于重要的控制項目，控制程序應更加嚴格。相反，可以適當地簡化它。例如，在前期資料不足或不全的房地產詢價或咨詢估價業務中，接洽階段機構可以授權估價人員或業務人員進行需求服務磋商、價值預估算或是提供相關專業意見；至中期、后期正式展開評估工作時，則應當嚴格按照估價法律法規要求，遵循機構設定的審核制度，履行估價必要程序后確定估價成果。
?房地產估價機構內部控制的應當是以實現估價專業服務、提升估價作業效率、防范估價執業風險為目標設立的，故設定內部控制制度時應當包含以下要素和內容：
（一）建設良好的內部控制環境
內部控制環境是一家估價機構的工作氛圍，是影響估價機構專業能力的首要因素，為加強和改善機構內部控制，應注意內部控制環境的建設。主要包括建立健全規范的治理結構，形成科學有效的職責分工和制衡機制，設計內部監督管理機制，培育發展企業文化，合理優化人力資源政策等，并充分考慮實踐工作難點難題以及外部環境的影響。只有建立良好的內部控制環境，才能保證內部控制系統的執行以達到內部控制的目的。
（二）制定完善的崗位責任制度和規范的崗位管理措施
房地產估價師、估價助理、業務經理乃至機構法人、董事長等，均是評估機構微觀運作的基礎。評估機構提供優質專業服務的宏觀目標運作取決于所有崗位從業人員的共同努力。因此，考核應當進行內部工作目標管理，制定標準的崗位責任制，嚴格的操作程序和合理的工作標準；根據崗位不同，明確工作任務，為每個崗位分配相應的職責和權限，建立相互合作、相互監督、相互制約的工作關系。
（三）設定合理的授權分責
評估機構的業務由決策層、各級管理層和實操人員共同完成，賦予各級人員合理的權力是完成任務的基礎和保證。因此，評估機構應根據其各自業務活動的性質和功能，根據有關的國家法律法規建立內部的“分級和分散管理”和“有限授權”管理系統。人員的性質和崗位應給予相應的任務和職責，各級管理人員應當依照各自崗位的權限進行工作，并在各自職責范圍內認真負責。
（四）適當分離部門崗位職責
估價從業人員各司其職，是內部控制獨立性的具體體現。合理的職能劃分和適當的職責分工可以使每個部門的人員在各自的工作范圍內履行自己的職責并完成相應的任務。同時，一項任務不是由部門或個人從頭到尾完成的，而是需要相互合作和相互監督，以確保工作各個方面的完整性和安全性。因此，評估機構在業務運作過程中應實行部門與崗位之間的職責分離制度。
（五）建立科學的業務流程
為了建立科學的業務流程，評估機構要求每個業務都要遵循既定步驟，并且每個步驟都需要遵循一定的程序。同時，應保存可核實的記錄，以防止個人擅自行事，超過或違反程序的人員應受到懲罰。這些業務處理步驟和程序不僅是完成各種業務活動的必要環節，而且是確保這些業務活動實現預期目標的措施。
（六）建立有效的內部核查系統
內部檢查制度是指業務運作過程中部門與崗位之間的不間斷連續檢查制度，即每個環節完成自己的任務，同時還要檢查前一個環節的準確性。在業務流程中遵守相互檢查制度可以減少工作錯誤并防止欺詐和違法行為，嚴守房地產估價師的職業道。這也是改善業務審批程序和實施授權信用的重要手段。可以在業務流程中對評估報告進行驗證和正確簽署，并明確責任。消除了評估報告中的欺詐和違法行為，提高了房地產評估報告的質量。因此，評估機構應當在各項業務活動中建立部門與崗位之間有效的相互核查制度，以確保部門與崗位之間的相互監督。
（七）建立優良的信息管理系統
準確、及時和最大程度地建立和使用與估價工作相關的內部和外部技術、市場、管理及其他相關信息，是有效進行內部控制的前提，也是實施出色信息管理的結果。由于房地產評估與市場信息的緊密結合，及時、準確地收集、整理和發布信息已成為房地產評估的關鍵要素。譬如，在房地產評估的基本方法中，市場法比較法被認為是最科學、合理、準確的一種估價方法。但是，市場法比較法受評估人員掌握的市場信息的數量和準確性的影響很大。因此，完善的信息渠道是提高房地產評估水平和質量的關鍵。評估機構應當真實、全面、及時地記錄每個評估業務，正確進行內部核算和業務核實，建立完整的統計和各項業務數據檔案，并妥善保管。
（八）建立有效的預警預報系統
建立預警和預報系統的目的是為了及時發現運行過程中的問題，以便及早預測可能出現的錯誤和漏洞，防止事故和損失。因此，評估機構應圍繞估價行為、業務管理、風險防范和估價安全建立定期的市場分析和風險評估體系。改進內部控制系統的評估和反饋，并保持長期性和傾向性，以最大程度地降低業務風險。
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