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市場比較法是以替代原理為主要理論基礎(chǔ)，因?yàn)橛刑娲瓌t的作用，就可以用類似土地的已知價(jià)格，通過比較求得未知的待估土地的價(jià)格，得到估價(jià)結(jié)果。從土地交易過程來看，由于從事土地交易時(shí)，當(dāng)事人會(huì)依據(jù)替代原則，將擬交易的土地價(jià)格與類似土地價(jià)格比較，然后決定是否進(jìn)行交易，所以市場比較法是符合當(dāng)事人的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)行為的。

由此可見市場比較法的關(guān)鍵點(diǎn)是比較實(shí)例的選取，而比較實(shí)例是否具有可比性包括多個(gè)方面，例如交易案例與待估對(duì)象是否在同一供需圈、交易案例的個(gè)別因素與待估宗地是否相同或相似等。要對(duì)這些因素進(jìn)行深入的分析才能選取到合適的比較實(shí)例，市場比較法評(píng)估的結(jié)果才具有參考性。

近年來，由于受土地市場調(diào)控的影響，土地招拍掛市場收緊，土地出讓條件越來越嚴(yán)苛，住宅以商品房性質(zhì)入市的地塊逐漸減少，往往會(huì)附加配套商業(yè)或者政策性住房。且城市主要區(qū)域土地放量明顯放緩，地塊入市數(shù)量同比下降，在同一小區(qū)域尤其是核心建成區(qū)內(nèi)，很難找到未經(jīng)因素修正直接可作為可比實(shí)例要求的三宗土地案例。對(duì)此我們對(duì)其中涉及的幾種比較實(shí)例類型進(jìn)行分析。

1、關(guān)于同一供需圈的理解

①首先是范圍的確定，不一定局限空間上的連續(xù)（即相鄰地區(qū)），只要供需狀況基本一致，市場發(fā)育程度基本一致的鎮(zhèn)、縣，甚至是不同城市之間都可以看成類似地區(qū)，即求大同存小異。

②其次是對(duì)待估宗地價(jià)格產(chǎn)生顯著影響，即能與待估宗地成為替代關(guān)系，對(duì)其價(jià)格的形成有相互競爭、牽引關(guān)系。

③最后是地域條件一致或相似，地域通常是指一定的地域空間，是自然要素與人文因素作用形成的綜合體。一般有區(qū)域性、人文性和系統(tǒng)性三個(gè)特征，地域相近是一個(gè)地理聯(lián)系與社會(huì)聯(lián)系互構(gòu)的單位，是同一供需圈形成的前提條件。

2、關(guān)于用途不一致的可比性問題

2.1 ?商住比例的修正

對(duì)于居住商業(yè)比例不一致的情況，可以根據(jù)區(qū)域內(nèi)純住宅用地與純商業(yè)用地出讓價(jià)格的比例進(jìn)行修正，但往往很難找到純商業(yè)、純住宅成交的案例，此時(shí)可以根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)所在級(jí)別的商業(yè)、住宅的地價(jià)水平對(duì)此項(xiàng)因素進(jìn)行修正。即修正指數(shù)=（住宅用地比例×對(duì)應(yīng)級(jí)別住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)水平值+商業(yè)用地比例×對(duì)應(yīng)級(jí)別商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)水平值）÷住宅用地對(duì)應(yīng)級(jí)別住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)的地價(jià)水平值。

2.2 ?自持因素的修正

若宗地含自持條件，則可通過剩余法（自持條件下的開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值可通過收益法求取）試算，求取自持與不自持之間的比例，從而得到修正指數(shù)。再通過修正，求取待估宗地的價(jià)格。

2.3 ?配建政策性租賃住房并無償移交的修正

商品住宅項(xiàng)目有配建政策性住房，且建成后需無償移交政府。如果待估宗地配建政策性住房，而比較實(shí)例沒有配建政策性住房，需要將政策性住房成本從估價(jià)結(jié)果中扣除。如果待估宗地沒有配建政策性住房，而比較實(shí)例配建政策性住房，需要將比較實(shí)例中土地總價(jià)值加上政策性住房的成本。從而修正得到待估宗地的價(jià)格。