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各種用途的離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有其個(gè)性和共性，在實(shí)際離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作中，由于離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的目的有租賃、抵押、交易、拆遷等等，因此離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員應(yīng)在掌握這些用途的離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估共性和個(gè)性的基礎(chǔ)上，探索規(guī)律、融合貫通，同時(shí)對(duì)某一地區(qū)某一類用途的離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，不能只采取一種離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法，需具體問(wèn)題具體對(duì)待。
一、離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估基本方法
1、成本法。成本法是以建造該類房地產(chǎn)需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)。費(fèi)用包括：土地出讓金、城市配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、征地、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘探設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、銀行利息、稅金、銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤(rùn)等。其中，地產(chǎn)價(jià)格可以以該塊土地使用權(quán)的費(fèi)用和土地開發(fā)成為熟地所需耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的稅金和利潤(rùn)。這里需要特別指出成本法中的一種特殊的方法：重置成本法。因?yàn)橹刂贸杀痉ú恍枰紤]未來(lái)利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)效益，不需要計(jì)算地產(chǎn)價(jià)值，在實(shí)際運(yùn)用中經(jīng)常采用重置價(jià)結(jié)合成新進(jìn)行離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；
(1)根據(jù)離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房產(chǎn)房屋建筑結(jié)構(gòu)、等級(jí)，選定房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)(以當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn))。
(2)根據(jù)離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房產(chǎn)的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經(jīng)濟(jì)壽命、建筑物的新舊程度，估計(jì)該房產(chǎn)的折舊額或成新度(一般以當(dāng)?shù)毓嫉臉?biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)，不需另行計(jì)算)。
(3)樓層、墻體和層高的修正。評(píng)估公式：房產(chǎn)現(xiàn)值=〖建筑面積×房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)×(1±樓層、借、共墻、層高修正系數(shù))±裝修水電設(shè)備調(diào)價(jià)〗×成新率，若情況不復(fù)雜可用簡(jiǎn)化公式：房產(chǎn)現(xiàn)值=建筑面積×房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)×成新率×1.5
2、市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估中廣泛應(yīng)用，它是通過(guò)將待估房地產(chǎn)與近期已交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，修正得出待估房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。由于房地產(chǎn)有其特殊性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產(chǎn)。
因此，市場(chǎng)比較法操作的關(guān)鍵是：離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員就待估房地產(chǎn)與比較實(shí)例房地產(chǎn)在地理位置、結(jié)構(gòu)、小區(qū)配套及交易日期等方面的差異而造成的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行差別修正，差別修正的準(zhǔn)確性直接影響離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。
常用的修正方法有：
(1)定性判新法。即離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員憑實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)兩宗房地產(chǎn)之間存在的差別進(jìn)行定性判斷修正，這種操作方法的缺點(diǎn)是容易把評(píng)估者的主觀偏見引入結(jié)果中去，造成評(píng)離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估值失真；
(2)比較打分法。即擬定影響價(jià)格的差異性指標(biāo)，制定各項(xiàng)評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定每個(gè)項(xiàng)目的最高分和最低分，評(píng)估人員根據(jù)有關(guān)資料、經(jīng)驗(yàn)給出每項(xiàng)評(píng)分，將每項(xiàng)所設(shè)的分?jǐn)?shù)進(jìn)行整理，設(shè)出評(píng)估總分，根據(jù)評(píng)估總分修正。將待評(píng)估房與比較實(shí)例，按以下八個(gè)方面來(lái)比較：地理位置、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、內(nèi)外裝修、施工質(zhì)量、配套設(shè)施、交易日期、其他。打分法中常使用（1～9）九個(gè)比例來(lái)賦值，1～9標(biāo)度是把思維判斷數(shù)量化的一種好方法。
是根據(jù)人的區(qū)分實(shí)物性質(zhì)差別上的直觀認(rèn)識(shí)，參照物與目標(biāo)物相比可分為很差、較差、相同、較好、很好五個(gè)比較程度，相應(yīng)分別取值為1、3、5、7、9，可在兩種程度之間分別標(biāo)值為2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地產(chǎn)交易市場(chǎng)形勢(shì)好壞進(jìn)行比較。通常待評(píng)估房每項(xiàng)打分均為5，被離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房的八項(xiàng)總分為40，將參照房和待離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房逐項(xiàng)對(duì)比打分，再累加及得到各參照房的累加分值為A1、A2……An，則參照房的平均分值C=(A1＋A2＋An)/n，得到D=40/C;
（3）收益法。采用收益法離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估首先要確定房地產(chǎn)本身帶來(lái)的純收益，不要在純收益中混入由于經(jīng)營(yíng)能力等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益，有時(shí)純收益可由于租金值確定。另一方面，還要正確選取資本化率。資本化率的確定，以銀行存款利率、物價(jià)指數(shù)、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)和該行業(yè)的平均收益率為依據(jù)推算。推導(dǎo)公式為：R=〖一年期定期存款利率×(1±上市物價(jià)上漲指數(shù)加收平均變動(dòng)率)＋當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)平均投資收益率＋當(dāng)?shù)卦撔袠I(yè)平均投資收益率〗÷3
二、幾種離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法適用說(shuō)明，住宅房一般先用成本法進(jìn)行整體離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估或用市場(chǎng)比較法進(jìn)行整體價(jià)；在建的住宅房只可采取成本法進(jìn)行評(píng)估；拆遷的住宅房地產(chǎn)應(yīng)按各地《城市房屋拆遷管理?xiàng)l列》規(guī)定，按所拆房屋重置價(jià)結(jié)合成新計(jì)算。商業(yè)性、專業(yè)性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估；廠房、倉(cāng)庫(kù)(包括倉(cāng)儲(chǔ)房地產(chǎn))可采取市場(chǎng)比較法。特殊類型房地產(chǎn)的離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估應(yīng)以需置成本法為主結(jié)合市場(chǎng)比較法進(jìn)行，如果沒有因素房屋的重置成本資料情況，參照預(yù)算定額等資料離婚房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。
